有40年曆史的廣州火車站或可借助新政策,利用開發軌道沿線土地籌集改造資金,完成升級改造。(資料圖片)記者喬軍偉攝
  國務院發文支持鐵路運輸企業綜合開發鐵路用地 提高鐵路項目籌資能力
  據新華社報道,國務院辦公廳近日印發《關於支持鐵路建設實施土地綜合開發的意見》(以下簡稱《意見》),該《意見》主要就支持盤活現有鐵路用地,推動土地綜合開發;鼓勵新建鐵路站場實施土地綜合開發;完善土地綜合開發的配套政策;加強土地綜合開發的監管和協調等四個方面做出了規定。
  昨日,有專家向本報記者表示,位於市中心的廣州火車站今後可以利用相關政策積極謀劃盤活土地資源籌資升級改造。而未來的高鐵和輕軌站點也可以充分發揮政策優勢,在上蓋發展辦公寫字樓物業,向下發展商業物業。
  文/記者 賴偉行、張晨
  鐵企可開發鐵路沿線土地籌資
  國務院辦公廳近日印發《關於支持鐵路建設實施土地綜合開發的意見》明確提出,要支持鐵路運輸企業通過自主開發、轉讓、租賃等多種方式盤活利用現有建設用地,鼓勵鐵路運輸企業對既有鐵路站場和毗鄰地區實施土地綜合開發,提高鐵路建設項目的資金籌集能力和收益水平。同時明確了經國家授權經營的土地,鐵路運輸企業在使用年限內可依法作價出資(入股)、租賃或在集團公司直屬企業、控股公司、參股企業之間轉讓。
  鐵路等軌道交通周邊的土地,一直是房企垂涎的對象,一旦放開綜合開發的許可,將誕生巨大的商機。中金在線就預測:“國務院發文實施鐵路用地及站場毗鄰區域土地綜合開發利用,在很大程度上可盤活鐵路周邊的商業業態,使得鐵路的樞紐作用突出,而此前頻傳的鐵路城鎮綜合體也有望在未來成為現實。即採用‘軌道交通+土地開發’的模式,通過市場化機制引入軌道交通投資和建設企業,讓其參與修路的同時,分享軌道沿線的一部分土地增值收益,來降低政府建設和運營軌道的資金壓力,實現政府與企業的雙贏。”
  此外,“文件的出台對促進城市低效土地價值的提升作用很大。”暨南大學教授胡剛向記者表示,鐵路用地包括站場、倉儲、調度場等在內及其周邊的大量用地。廣州的鐵路用地在城市用地中占比巨大,而在內地如鄭州、徐州、沈陽等多條主要鐵路線路交匯的城市,這一比例甚至超過10%。盤活這些用地,對城市的功能提升和空間再造都具有巨大的意義。
  據瞭解,事實上,在該文件出台之前,廣東省政府曾在2012年出台了《關於完善珠三角城際軌道交通沿線土地綜合開發機制的意見》,該意見首次提出將軌道建設和周邊紅線內、紅線外的和地下、地上的物業開髮結合起來,打包作為一個項目吸引社會資本。
  盤活鐵路用地可增加樓市供應
  記者瞭解到,建成已有40年的廣州火車站,其大規模改造目前正在醞釀之中。目前其改造尚處於前期研究階段,改造方案尚未出爐。去年10月,《廣州站地區交通轉型升級方案研究》開始招標,就透露了廣州火車站要進行大規模改造的消息。目前新一輪的改造方案正由廣鐵集團和廣州市方面進行制定。包括貴廣和南廣鐵路,未來都計劃要接入廣州火車站,而廣州火車站也將順勢進行改造。
  “廣州火車站今後可以利用相關政策積極謀劃升級改造。而高鐵和輕軌站點,也可以充分發揮政策優勢,在上蓋發展辦公寫字樓物業,向下發展商業物業。”胡剛認為。
  合富輝煌首席市場分析師黎文江分析稱,隨著鐵路客運進入高鐵和城軌時代,一些傳統鐵路經過的站場也必然到了盤活和改造的階段,而廣州又有“三舊改造”政策加力,在盤活這些鐵路用地的過程中,可以進一步納入舊城改造的範圍之中,也可以有效增加中心城區的樓市供應,舒緩中心區的房地產供求壓力。
  黎文江舉例說,鐵路土地商業價值的巨大近年來在廣州的土地拍賣中也有體現。2010年11月25日,廣鐵集團聯合體以86億元總價競得廣州荔灣區黃沙大道廣鐵南站地塊,較起拍價47億溢價80%。而隨後,樓盤開售價格超過5萬元/平方米。
  新政實施細則尚待明確
  當然,鐵路沿線土地開發也面臨著不少問題,北京交通大學教授趙堅表示,借鑒國外的經驗,鐵路的建設可以與沿線房地產的開髮結合起來,但是目前我國鐵路推行土地開發模式尤其是在火車站附近進行高密度開發將面臨一些挑戰。他指出,土地的管理是歸國土部門來管,城市的建設是歸建設部門來管,建設部門和規劃部門對城市有一個整體規劃,城市規劃若不調整的話,火車站附近要進行高密度的開發很難進行。另外,按照國土部門的規定,交通用地不能用於商業用地,這些政策都要調整。
  廣鐵集團的相關工作人員也對記者表示,由於鐵路沿線和站場周邊的土地開發問題還涉及國土等其他相關部門,而各地的土地政策又不一致,並非鐵路部門單獨可以決定,“因此具體實施細則還有待細化,操作起來肯定沒有那麼快。”工作人員對記者表示。  (原標題:廣州站改造或可借新政籌資)
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